欧美商业地产和亚洲商业地产二大流派比较联商
古董商式的房地产运作模式 陈：欧美商业地产市场，比如美国排在前列的这些投资信托，他们的特点，一个是投资规模比较大，一个是投资的专业化程度比较高，有的专门做奥特莱斯的投资和开发，有的专门做大型购物中心等，这与亚洲的思路不太一样。美国资产规模排在第一的地产信托——SIOM西蒙地产信托的主席，去年7月份来北京，他们对北京市场也很感兴趣，去年11月底加拿大三五集团的董事局主席来北京，我也做了接待，他们的目标和操作方式基本集中在大型购物中心领域，他们的打法和亚洲地产企业如凯德不太一样。 毛：他们操作房地产金融和亚洲的模式是不一样，这要从根本上来说。房地产开发模式和心态通常可以分为欧美和亚洲两大流派。这与地域文化很有关系，我们林明彦总裁也多次指出的亚洲房地产以往的模式是古董商式的，西方人做房地产是交易式的，受利益驱动的。亚洲人作房地产的思路是，土地和房子时间越久就越值钱，这个理论的基础是缘于亚洲人天生对土地的热爱和膜拜，这与长期处于农业社会有关。亚洲人有了钱就买房子，现在知道买了房子可以租售，但是以前不是，是为了传给子孙后代，这就是古董商式的观点。而西方人的观点是，不管房子还是土地抑或其他东西，都视为一种资本。亚洲的房地产与金融的结合还是处于初级阶段的，普遍的观点是，盖房子的钱通过抵押就可以来自于银行，亚洲国家普遍存在这样的现象，而银行恰恰不是很了解房地产的。亚洲的银行体系和欧美也不一样。欧美的银行总是设计出多种金融产品,而且一直围绕市场经济在转，而银行家与经济学家紧密相连，是带有市场分析的银行家，对市场具有敏锐的判断和准确的把握. 亚洲人作房地产的思路是，土地和房子时间越久就越值钱，这个理论的基础是缘于亚洲人天生对土地的热爱和膜拜，这与长期处于农业社会有关。亚洲人有了钱就买房子，现在知道买了房子可以租售，但是以前不是，是为了传给子孙后代，这就是古董商式的观点。而西方人的观点是，不管房子还是土地抑或其他东西，都视为一种资本。 毛：因为欧美银行的股东们永远是受利益驱使的，存在银行的钱就要再变成钱,利益追求最大化。我们的银行功能是比较落后和单一的，金融产品相对匮乏。很多问题就出现在这里，因为他不了解市场，不知道今天的地产市场是供大于求还是相反，只要有一块土地或是房产押在银行里就行，但是谁告诉你地永远比钱值钱？在某种情况下风险可能变得很大。 两种资本模式将交锋国内市场 陈：在美国，房地产信托REITS大概拥有300多只，总市值大约在25000亿人民币。中国房地产市场缺乏像欧美市场REITS这样的一个发动机，完全是另一种操作方式。目前中国市场主要是国内本土开发商在做，或者像凯德这样具有亚洲特点或操作模式的公司。美国的蓝玛集团，股东组合包括高盛，其整个组合是典型的美国投资架构，蓝马和天鸿在上海的操作比较大手笔，上星期也有一个美国资金背景的公司，筹集7个亿基金投资商业地产，都是在打中国市场。这些机构带着美国的血缘和背景进入中国市场。显然，上述两种操作模式、两种资本架构的资本模式，未来几年会在中国交锋。 《安家》：交锋的结果会如何？ 陈：欧美的资本架构体系是一个成熟的地产资金架构，能够比较好地抵御风险，能够最大程度将民间的资金通过资本市场融合起来，亚洲地区的资金架构，基本是依赖于银行，非市场化操作，所以，亚洲地区房地产传统模式的资金架构总体来讲竞争力弱一些。 凯德运作房地产金融的方式 毛：宏观来看，凯德操作房地产有一定的特点，首先如前面讲的, 房地产涉及的六个主要板块业务我们都做，产业链较为完善，而且是跨国界的，目前在世界上几十个城市同时在做房地产的各种业务，这在国际上是有一定代表性的。美国的房地产商如此大跨度操作的也不多，欧洲国家也是如此。我们是既操作房地产的各种开发，又有金融业务，既互为呼应和补充，又可以有多一些产品种类，这也是我们特有的吸引和募集基金的优势。同时,也许因为新加坡的文化和地理地位比较特殊，跨在欧亚经济板块之间，现代化和法制化程度高，对东西方文化都有较深刻的理解，同时在金融和法律体系非常健全的情况下，对国际资金有相当的吸引力，加上我们在中国成熟的房地产操作经验，都使得我们和其他的纯基金公司有所不同，操作起来也就具有相当的目的和准确性。 陈：所以，凯德对中国市场的把握比较准。欧美这些信托企业，从2001年开始，就陆续到中国考察，包括美国的托曼，专门做郊区MALL的投资开发，还有美国排第二的GGP信托，2001年2002年都来过中国考察过，但到目前为止都没敢动，其实他们也属于开发商，觉得中国房地产市场的水太深，不敢轻易出手。 毛：另外他们有时相对较为局限，品种较为单一。我们有我们的优势，几种类型的项目我们都可以做，操作面也就很宽，同时我们自己也有很好的开发能力和经验。但是我们也注意到一个问题，就是我们也要借助自身优势尽快占领市场和提高本地操作能力，现在这个时机也许比较适合我们, 但机遇如果不抓住，会稍纵即逝。 陈：另外，现在还有一大批规模在一两个亿的中小投资机构到中国投资房商业地产，他们不可能像凯德那样有一个构架完整的团队来做，这一群体也是我们做商业地产金融服务的直接对象，如我们帮助一个加拿大华人机构在南二环购买7000多平米的社区商业。这些海外华人机构在北京和上海很多——华贸中心国际品牌旗舰街，每个店一到三层联体，都采取出售，最初买家大都属于这个类型的海外华人机构，后来一个大的机构要把整个旗舰街买下，开发商不得不说服那些小的机构退店。 毛：其实，你说的这个市场也很大。 现在开发购物中心很热，其实不少都是在为外资做嫁衣。国内大型购物中心的开发从2001年到目前为止，中国所有大型城市，本土开发商都自己在建了，估计到2007-2008年这些项目陆续开业，绝大多数因为开发商低专业化水平操作，会出现经营问题，欧美基金那时进来收购，其实比现在建的成本还低。 《安家》：国外大基金会不会迅速进入北京市场？ 毛：在目前的大气候下，应该很多公司都具有浓厚的兴趣，但是寻找合适的项目并不容易，比如前面所说CBD的许多项目目前都和不少著名金融公司有着接触，甚至已经有成功案例。为什么这些人都集中在这类地方呢？因为有利可图的，CBD是被看好的，但是这些基金要想落户找到合适的项目并不容易，这也限制了他们进来的速度，另外进来的方式还不是很顺畅，比如法律的壁垒，外汇的管理制度需要改进，外商投资的管理制度，这些资本的进入一定要有一个良好的退出机制作为保障。 《安家》：那进来的公司岂不是承担很大风险？ 陈：欧美房地产基金到中国市场一方面要考虑退出，另一方面考虑以怎样的方式更加了解中国市场。我们在和国外专门做大型购物中心的投资机构沟通时，他们告诉我们，考虑到国内大型购物中心的开发从2001年到目前为止，中国所有大型城市，本土开发商都自己在建了，估计到2007-2008年这些项目陆续开业，绝大多数因为开发商低专业化水平操作，会出现经营问题，欧美基金那时进来收购，其实比现在建的成本还低。过去西单某商业项目最初投资4个多亿，抵押贷款，最后银行拍卖就2个亿多一点。现在开发购物中心很热，其实不少都是在为外资做嫁衣。我们对第一次开发大型商业地产的客户这样建议：保持理性态度，做的时候规模小一点，操作的风险就小一点，招商管理也好做，一个小的购物中心项目运作得很成功，开业赚钱了，在和外资谈判时就会占据主动。国外机构也希望在国内找到一个有经验的、成功的机构成为合作对象。如果做得很大，一旦资金、经营等出现问题，那么在被收购时就会处于被动，任人宰割。 陈：欧美的基金对国内市场已经经过三四年的考察和判断，也就是说考察时期已经过了，*策等各种瓶颈也会陆续解除掉，市场的机会趋于成熟，在2006-2007年一些欧美的机构会陆续进来。 毛：我同意陈总的观点，在未来两三年内会有一个较大的变化，因为该调查的也调查完了，该看的也看清楚了，不做的也就不做了，要做的也该出手了。成熟的企业做事就是有这种特点，开始很谨慎，但是一旦出手就会很有效率。 《安家》：刚才谈到的都是国外的基金，那么像欧美等国家的开发商会不会也进来呢？ 毛：亚洲地区开发商会进来，但是欧美国家的开发商进入相对较慢。 陈：欧美开发商首先对国内的一些手续、程序方面就不适应，一听就会被吓退。拆迁等前期环节他们很难控制，宁可花高价买现成的。 毛：我觉得比单纯的投资要复杂得多。亚洲国家，比如华人文化的国家也许相对容易,而对于欧美国家就复杂得多了。比如对批一个项目盖那么多的章和复杂的报批程序就很难理解。（文章来源：《安家》）